Défiscaliser avec la loi Malraux à Annecy

La loi Malraux permet de bénéficier d’avantages fiscaux par le biais d’un investissement immobilier, contribuant en même temps à la conservation du patrimoine historique français. Ce dispositif d’incitation fiscale fut créé, en 1962, pour favoriser la rénovation des bâtiments anciens situés dans des endroits historiques. Bien entendu, à l’instar des autres instruments fiscaux, notamment les dispositifs Pinel ou Denormandie, des conditions doivent être remplies pour tirer parti des avantages fiscaux que l’Etat octroie aux investisseurs immobiliers. Dans cet article, nous passerons en revue le fonctionnement de la loi Malraux en tant que dispositif de défiscalisation immobilière. Nous nous pencherons plus particulièrement sur sa bonne utilisation dans la ville d’Annecy et plus largement, en Haute-Savoie.

La philosophie de la loi Malraux, de 1962 à 2017

Tout part, en 1962, de l’idée de mieux protéger le patrimoine historique français. En incitant les contribuables à participer à cette protection, de nombreux bâtiments anciens ont en effet retrouvé une seconde vie, en particulier dans les quartiers historiques des grandes villes. Ces vieilles bâtisses regagnent en valeur, ce qui permet aux investisseurs de les mettre en location ou en vente. En contrepartie, ces preneurs de risques peuvent prétendre à une déduction du revenu imposable.

En 2017, suite à plusieurs amendements pris au fil des années, la loi Malraux est dépoussiérée, notamment pour qu’elle puisse profiter à un plus grand nombre de contribuables et d’investisseurs potentiels. Désormais, l’Etat accorde des avantages fiscaux pour ceux qui réalisent des travaux de réparation ou de restauration complète de vieilles pierres situées en « secteur sauvegardé » ou dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager » (ZPPAUP).

Par « secteur sauvegardé », il faut comprendre un endroit qui revêt un caractère historique et qui, de ce fait, doit être conservé, au niveau de la structure ou de l’esthétique. La ZPPAUP désigne, quant à elle, un site entouré d’un paysage historique ou constitué de monuments historiques.

Défiscaliser efficacement en investissement dans l’ancien à Annecy

De manière générale, la loi Malraux incite les investisseurs à s’intéresser davantage aux immeubles anciens ayant besoin de travaux de rénovation ou de restauration. Ce dispositif d’incitation fiscale est d’autant plus pratique qu’il peut profiter à tout contribuable français, à partir du moment où ce dernier entend investir dans une bâtisse située dans l’une ou l’autre des deux zones indiquées dans le paragraphe précédent. De fait, pour tout investisseur, la première chose à faire est de vérifier l’éligibilité du ou des biens dans lesquels il souhaiter injecter son capital. A noter au demeurant que la France compte environ une centaine de « secteurs sauvegardés » et plus de trois cents soixante ZPPAUP.

Les conditions à remplir pour bénéficier des avantages de la loi Malraux

Vous projetez d’investir dans un immeuble ancien avec la loi Malraux 2017, à Annecy ? En plus de l’éligibilité du bien en question, vous vous engagez à réaliser des travaux visant à remettre le bâtiment à neuf. Ce programme inclut notamment la restauration de la toiture ou des murs extérieurs, mais aussi l’aménagement intérieur. Disons-le, ce sont des gros travaux aux factures salées. Dans la pratique, la loi Malraux s’adresse bel et bien aux gros investisseurs.

Le gros investisseur que vous êtes est par ailleurs dans l’obligation de mettre le bien rénové en location. Cette période locative dure neuf ans au minimum, et le locataire doit s’en servir comme résidence principale – une exigence que l’on retrouve dans d’autres dispositifs, notamment la loi Pinel –, ce qui implique par exemple que si le bâtiment était auparavant utilisé comme local professionnel ou murs de boutiques, le bail ne saurait être renouvelé à moins d’en modifier la nature – un bail professionnel ou commercial serait remplacé par un bail d’habitation. L’investisseur s’engage en outre à ce que le bail entre en vigueur au plus tard dans les douze mois qui suivent la fin des travaux de rénovation ou de restauration.

La loi plafonne à 100.000 euros les dépenses de rénovation ou de restauration déductibles. Soulignons enfin que pour un investissement dans la loi Malraux à Annecy, les travaux ne peuvent être commencés que sur autorisation spéciale de la préfecture de Haute-Savoie.

Les conditions liées à la réalisation des travaux

Comme précisé quelques lignes plus haut, la loi Malraux est une incitation à participer à la préservation du patrimoine historique français. Cela implique donc que l’investisseur n’est pas entièrement libre dans le choix du style architectural ou de la décoration du logement ou de l’immeuble à rénover ou à restaurer. La réalisation des travaux se fait dans le respect d’un cahier des charges dont la teneur prend en compte les spécificités du bien et/ou du paysage historique à préserver. Qui plus est, les travaux sont rigoureusement contrôlés par les Architectes des Bâtiments de France.

Du reste, la réduction d’impôt est valable pendant trois ans à compter de la date d’obtention du permis de construire. Si des fouilles archéologiques doivent être conduites, cette durée est prolongée, d’une année.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

En investissant dans un bien situé dans un « secteur sauvegardé » à Annecy, on peut espérer une réduction d’impôt de 30 %. Si le bâtiment est situé dans une ZPPAUP, l’Etat accorde 22 % d’abattement fiscal sur les dépenses engagées. A noter également que si le propriétaire décède ou devient invalide avant la fin de la période locative, l’avantage fiscal est maintenu.

Quelques inconvénients méritent néanmoins d’être soulignés, en particulier le coût des travaux, que l’investisseur n’a pas la possibilité de limiter puisqu’il doit respecter un cahier des charges précis. Ce piège n’est cependant pas une fatalité, car les dépenses peuvent être contrôlées en réalisant au préalable une simulation des travaux. Cette initiative permet d’évaluer le montant du gain fiscal au regard des dépenses totales qui devront être engagées pour la rénovation ou la restauration du bâtiment.

Rénover ou restaurer des appartements en copropriété

Les propriétaires qui souhaitent réaliser ces travaux doivent adhérer à une Association syndicale libre, ou ASL, ou bien une Association foncière urbaine libre, ou AFUL. L’un ou l’autre de ces deux organismes agit en tant que maître d’ouvrage, représentant les copropriétaires par exemple dans les différentes démarches administratives.

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