Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n’ont pas toutes les mêmes stratégies d’investissements, mais qu’il s’agisse d’ SCPI de rendement ou de SCPI fiscales, entre autres, la diversification est de mise. Cette diversification s’opère au niveau géographique, le parc immobilier étant alors réparti dans plusieurs villes ou régions de France, et parfois même incluant d’autres villes étrangères ; la répartition du patrimoine s’opère aussi au niveau sectoriel, ce qui implique que les locataires sont des professionnels de différentes branches d’activité.
Dans la majorité des cas, les sociétés qui investissent en région sont de grandes SCPI parisiennes. Certaines font le choix de concentrer une majorité de leurs actif à Paris ou en région parisienne alors que d’autres maintiennent un équilibre quasi parfait entre Paris, la région parisienne et les autres régions.
Dans un premier temps, nous évoquerons le principe de fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier. Puis, nous prendrons en exemple quelques-unes des sociétés qui possèdent des actifs à Annecy ou en Haute-Savoie.
Comment fonctionne une société civile de placement immobilier ?
En investissant dans une SCPI, l’épargnant ne devient pas propriétaire d’un bien immobilier mais d’une part au sein de la société en question. C’est cette dernière qui s’occupe de la gestion d’un patrimoine immobilier, lequel peut comprend une ou plusieurs centaines de biens, le plus souvent des bureaux ou des murs de boutique. La SCPI est également en charge de l’acquisition ou éventuellement, de la mise en vente d’un bien immobilier.
Investir dans une SCPI présente quelques avantages pratiques et financiers notables. D’abord, contrairement à un investissement immobilier classique, on n’a pas besoin d’injecter un gros capital de cent ou deux cents mille euros. La part d’une société de placement immobilier coûte quelques centaines d’euros (entre cinq cents et mille euros pour les plus grands acteurs parisiens). En contrepartie, l’épargnant, au prorata du nombre de parts qu’il détient dans la société, perçoit des dividendes.
L’autre avantage tient au fait que la SCPI assure une gestion locative professionnelle, ce qui implique que ses épargnants sont déchargés de toutes les contraintes administratives, juridiques ou techniques liées à la location immobilière. A cela s’ajoute le fait que les risques locatifs sont minimisés.
Les sociétés de placement immobilier arrivent à « endiguer » les risques locatifs par la politique de diversification du parc immobilier, comme évoqué en introduction. Qui plus est, les locataires sont tous des professionnels, de différentes branches d’activité, ce qui permet d’éviter que les éventuelles conjonctures d’un seul secteur ne fragilisent la rentabilité locative de tout le parc immobilier. Dans la pratique, chaque part est répartie sur plusieurs biens immobiliers répartis dans plusieurs zones géographiques, en France ou à l’étranger. En cas d’impayés attribuables à quelques locataires, l’épargnant ne subit, en règle générale, que 1 % de diminution de son revenu locatif. En somme, cette stabilité du rendement locatif est la principale force des sociétés civiles de placement immobilier.
Les SCPI présentes à Annecy ou en Haute-Savoie
Nous avons sélectionné trois des sociétés les plus performantes qui investissent à Annecy et dans la région :
- SCPI Rhône-Alpes-Méditerranée
Cette SCPI de rendement, gérée par Foncières Et Territoires, affiche, fin 2018, une capitalisation de 7.3 millions d’euros ainsi qu’un taux de distribution de 5.10 %. Le prix de souscription, en juin 2019, est de 250 euros, sachant tout de même qu’il faut acheter au moins quatre parts pour devenir membre de la société Rhône-Alpes-Méditerranée.
Comme son nom l’indique, il s’agit d’une SCPI régionale, ayant précisément pour objectif d’investir dans le Sud-Est de la France. Le parc immobilier de la société est constitué de bureaux, de commerces et de locaux d’activité.En 2017, les commerces constituent 57 % du parc de la société et les bureaux 37 %. Les locaux d’activités représentent 6 % des actifs de la SCPI régionale.
Annecy fait partie des premiers investissements de Rhône-Alpes-Méditerranée. La société a en effet commencé à investir en surface commerciale à Annecy, mais aussi à Roussillon ou dans la périphérie de Grenoble, avant d’acquérir des bureaux en centre-ville et en périphérie de Lyon.
- Accès-Valeur-Pierre
Accès-Valeur-Pierre est une société de rendement dont le parc immobilier est constitué, en 2018, à 88.3 % de bureaux et à 11.2 % de commerces. La répartition géographique des actifs, quant à elle, est relativement équilibrée : 53.8 % du parc est situé à Paris, 35.6 % en région parisienne et 10.6 % en province.
La société de placement immobilier affiche, par ailleurs, un taux d’occupation financière de 78.90 %, au quatrième trimestre de 2018 e – notons que cette valeur était de 84.1 % au premier trimestre de la même année, la diminution s’expliquant par de nombreuses libérations en fin d’année. A la même période, le taux de distribution est de 4.44 % et le dividende reversé de 24 euros. La capitalisation de la société, elle, est de 1.261.3 M euros.
- Actimmo-Pierre
Actimmo-Pierre est également une société de rendement dont l’essentiel du parc immobilier est constitué de bureaux – ceux-ci représentent 94.6 % des actifs de la société, plus précisément. Dans une moindre part, Actimmo-Pierre possède également des commerces (3.4 % du parc), des entrepôts (1.5 %) mais aussi des résidences hôtelières (0.5 %). La répartition géographique est un peu plus équilibrée, même si la SCPI investit essentielle en région parisienne où sont implantés 68.3 % de ses actifs. 26.2 % du parc sont situés en province et 5.5 % à Paris.
En termes de performances, on relèvera notamment un taux d’occupation financière de 92.5 % et un taux de distribution sur valeur de marché de 4.02 %, fin 2018. A la même période, la société possède quatre-vingt-quatre immeubles, répartis dans plusieurs villes de France. On relèvera également qu’Actimmo-Pierre a réalisé, en 2018, une collecte nette de 317.5 millions d’euros – notons au demeurant que la société de placement immobilier a réalisé, l’année précédente, une collecte nette de 420 millions d’euros, laquelle lui a notamment permis de réaliser d’importantes acquisitions la même année. Enfin, au quatrième trimestre de 2018, Actimo-Pierre affiche une capitalisation de plus de 2.5 milliards d’euros.